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孫憲忠:消除各種“權(quán)”的誤解

時(shí)間:2015-03-27   來源:中國(guó)法學(xué)網(wǎng)  責(zé)任編輯:elite

    消除對(duì)“土地使用權(quán)”和“房屋所有權(quán)”的誤解

  針對(duì)近期涉及不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的焦點(diǎn)問題,記者專訪了全國(guó)人大代表、法學(xué)專家孫憲忠。孫憲忠表示,應(yīng)打消對(duì)“土地使用權(quán)”與“房屋所有權(quán)”的誤解。他強(qiáng)調(diào):“房屋所有權(quán)沒有期限,有期限的是土地使用權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第149條的規(guī)定,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期?!?/span>

  在全國(guó)兩會(huì)會(huì)場(chǎng)再次見到全國(guó)人大代表、中國(guó)社科院法學(xué)所研究員孫憲忠時(shí),感覺他比前些天略顯疲憊。身為法學(xué)專家,除參加會(huì)議,孫憲忠還要接受記者絡(luò)繹不絕地采訪,許多采訪話題都和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)。得知記者來自《中國(guó)國(guó)土資源報(bào)》,他就不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、如何理解不動(dòng)產(chǎn)權(quán)發(fā)表了更為專業(yè)的看法和意見。

  不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證不等同于不動(dòng)產(chǎn)登記簿,前者只是權(quán)屬證明,后者才是權(quán)屬依據(jù)

  對(duì)于剛剛走進(jìn)大家視線的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書,人們感覺很新鮮,也褒貶不一。

  “有偏激的觀點(diǎn)認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上有‘使用期限’一欄,老百姓的所有權(quán)就沒有了,這是非??鋸埖摹!睂O憲忠主動(dòng)談及近期社會(huì)關(guān)注的這一話題。

  孫憲忠指出,不動(dòng)產(chǎn)登記準(zhǔn)確說是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記?!段餀?quán)法》第16條規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù);第17條規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明?,F(xiàn)在老百姓看到的只是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書,只是一個(gè)權(quán)利證明。產(chǎn)權(quán)證遺失,并不意味著老百姓的權(quán)利喪失。老百姓對(duì)房屋、土地等享有的權(quán)利都記載在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上。該簿由登記機(jī)構(gòu)管理,相關(guān)機(jī)構(gòu)可根據(jù)登記簿的記載為權(quán)利人補(bǔ)辦相關(guān)權(quán)利證書?!?/span>

  事實(shí)上,“使用期限”只是為有期限的權(quán)屬設(shè)置的,不涉及無期限的所有權(quán)?!坝腥藢⑼恋厥褂脵?quán)的期限誤解為房屋所有權(quán)的期限,應(yīng)該打消這個(gè)誤解?!睂O憲忠說。

  “不動(dòng)產(chǎn)權(quán)要順利地進(jìn)入市場(chǎng)流通,權(quán)利證書必須統(tǒng)一。此前,國(guó)內(nèi)發(fā)放的相關(guān)權(quán)利證書種類非常之多,如土地證、房產(chǎn)證、土地房產(chǎn)證、林權(quán)證、承包地權(quán)證、宅基地權(quán)利證等,很混亂。”孫憲忠認(rèn)為,“統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書,與‘書同文、車同軌’有異曲同工之妙,可以促進(jìn)流通?!?/span>

  我國(guó)“房地分離”,房屋所有權(quán)、土地所有權(quán)、土地使用權(quán)不能混為一談

  “有人把房屋所有權(quán)、土地所有權(quán)、土地使用權(quán)這3個(gè)權(quán)利混為一體,這是用國(guó)際通用的地權(quán)模式來理解三者的關(guān)系?!睂O憲忠說。

  據(jù)他介紹,關(guān)于房與地的關(guān)系,從立法角度看,我國(guó)與世界上很多國(guó)家不同。在國(guó)際上,很多國(guó)家采用房地一體的原則,即單一化的住宅,以土地為主,以房屋作為地上附著物,土地有所有權(quán)就意味著房屋所有權(quán)。但我國(guó)是二元化的所有權(quán)體系模式,就是將土地的所有權(quán)、房屋的所有權(quán)作為兩個(gè)權(quán)利來看待。

  分析我國(guó)建立房地二元化所有權(quán)體系的原因,孫憲忠總結(jié)了3點(diǎn):

  一是法律規(guī)定。我國(guó)《憲法》規(guī)定,城市土地一律歸國(guó)家所有,私人不能取得城市土地所有權(quán)。但根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)則,人們對(duì)自己購(gòu)買的商品房擁有所有權(quán)。這是中國(guó)特有的法律基礎(chǔ)。

  二是特殊的土地資源和人口資源情況。中國(guó)人多地少,無法采取單一化住宅模式,讓每家每戶都有一塊地或一處獨(dú)立住宅,必須采取公寓化住宅模式。公寓化住宅模式產(chǎn)生的問題是,房子與土地?zé)o法一一對(duì)應(yīng)。這是一個(gè)法律現(xiàn)實(shí)問題。

  三是歷史沿革。改革開放后,我國(guó)在城市土地歸國(guó)家所有的基礎(chǔ)上,采取出讓土地使用權(quán)的方式吸引外資,將土地使用權(quán)有期限地出讓給企業(yè),尤其是外資企業(yè),許可他們?cè)谖覈?guó)投資。1988年土地市場(chǎng)全面啟動(dòng)后,這種權(quán)利出讓模式應(yīng)用在城市住宅買賣中,意味著人們購(gòu)買的土地使用權(quán)是有期限的,定為70年。但人們對(duì)房屋的所有權(quán)從一開始是沒有期限的。

  “比如:我們購(gòu)買商品房,其實(shí)是購(gòu)買了房屋所有權(quán),以及房屋所在土地的使用權(quán)。這就是為什么有的地方人們買房后,會(huì)有兩本證,一本土地使用權(quán)、一本房屋所有權(quán)?!睂O憲忠說。

  房屋所有權(quán)沒有期限,有期限的是土地使用權(quán)

  對(duì)人們所關(guān)心的土地使用權(quán)期限屆滿后會(huì)怎么辦,尤其是房屋所有權(quán)怎么辦的問題,孫憲忠也做了解答。

  “《物權(quán)法》立法的時(shí)候這個(gè)問題已經(jīng)解決,第149條作了詳細(xì)規(guī)定。”孫憲忠告訴記者。

  根據(jù)《物權(quán)法》第149條,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或約定不明確的,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

  “自動(dòng)續(xù)期的意思就是不必要辦手續(xù),也不必要繳納費(fèi)用就能續(xù)期。”孫憲忠給出了通俗易懂的解釋。

  就人們對(duì)住宅及住宅用地享有的權(quán)利,孫憲忠用3句話說明:房屋所有權(quán)沒有期限;有期限的是土地使用權(quán),期限為70年;根據(jù)《物權(quán)法》第149條的規(guī)定,土地使用權(quán)70年期間屆滿后自動(dòng)續(xù)期。

  “至于現(xiàn)在中國(guó)特殊的地權(quán)模式有沒有缺點(diǎn),這是另一方面的問題,是修憲討論的問題。在《憲法》規(guī)定城市土地國(guó)家所有的情況下,對(duì)咱老百姓來說,土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期就足夠了?!睂O憲忠表示。

  “那是不是意味著只要房子沒有倒、沒有塌,人們就可以一直住下去,一直擁有房屋所有權(quán)、享有土地使用權(quán)?”記者問。

  “是的?!睂O憲忠肯定地說。

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